Endret: 31 des 2018     Opprettet: 9 mar 2017

Ofte stilte spørsmål

Her finnes svar på typiske spørsmål som ofte blir stilt.

Ofte stilte spørsmål, FAQ:

1.  Hvordan kontakter jeg styret?

Svar: Fortrinnsvis per mail til styret@rodstuveien.no. Styremedlemmene er på jobb på dagtid og ønsker derfor kun telefonisk henvendelse utenom normal arbeidstid 8-17 i viktige forhold som ikke kan vente. SMS er også et godt alternativ (se oppslag i oppgangene).

 

2.  Hvor stort område tilhører Sameiet?

Svar: Tomten er på 3019 m2. De to sittegruppene på vestsiden er satt opp i fellesskap med sameiet Sinsenveien 26/32 ligger i hovedsak på vårt areal (se kart nedenfor). På nordsiden tilhører adkomstvei fra Rødstuveien sameiet, men det lille grøntarealet ved trafostasjonen (83/330 på kartet) ligger utenfor vårt areal. Imidlertid forsøker vi å holde dette arealet i orden med plenklipping og rydding.

Kart

 

3. Hva er seksjonseiers ansvar:

Svar: Innenfor en selveierseksjon har eier vedlikeholdsansvaret og følger § 32 i Eierseksjonsloven gjeldende fra 1 januar 2018, se  https://lovdata.no/dokument/NL/lov/2017-06-16-65

"

§ 32.Seksjonseierens plikt til å vedlikeholde bruksenheten

Seksjonseieren skal vedlikeholde bruksenheten slik at skader på fellesarealene og andre bruksenheter forebygges, og slik at de øvrige seksjonseierne slipper ulemper. Vedlikeholdsplikten omfatter også eventuelle tilleggsdeler til bruksenheten.

Seksjonseierens vedlikeholdsplikt omfatter slikt som

a) inventar

b) utstyr, som vannklosett, varmtvannsbereder, badekar og vasker

c) apparater, for eksempel brannslukningsapparat

d) skap, benker, innvendige dører med karmer

e) listverk, skillevegger, tapet

f) vegg-, gulv- og himlingsplater

g) rør, ledninger, sikringsskap fra og med første hovedsikring eller inntakssikring

h) vinduer og ytterdører.

Seksjonseieren skal rense sluk og holde avløpsrør åpne frem til fellesledningen. Dette gjelder også sluk på balkong eller lignende som ligger til bruksenheten.Seksjonseieren skal vedlikeholde våtrom slik at lekkasjer unngås.

Vedlikeholdsplikten omfatter også nødvendig reparasjon og utskifting av det som er nevnt i annet, tredje og fjerde ledd, men ikke utskifting av sluk, vinduer og ytterdører.

Vedlikeholdsplikten omfatter ikke reparasjon eller utskifting av tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner og rør eller ledninger som er bygget inn i bærende konstruksjoner.

Vedlikeholdsplikten omfatter også utbedring av tilfeldige skader, for eksempel skader som er forårsaket av uvær, innbrudd eller hærverk.

I vedtektene kan det fastsettes at vedlikeholdsplikten etter denne paragrafen helt eller delvis påligger sameiet.

Etter et eierskifte har den nye seksjonseieren plikt til å utføre vedlikehold, inkludert reparasjoner og utskifting, etter denne paragrafen. Denne plikten gjelder selv om vedlikeholdet skulle ha vært utført av den tidligere seksjonseieren

"

Ettersom seksjonseierne i praksis har eksklusive bruksrett til balkongene har seksjonseier ansvar for at balkong ikke påføres skade som svekker bygningskonstruksjonen. Dette gjelde spesielt balkong-dekket. Spisse gjenstander kan skade balkong-membran og føre til vanninntreging og skader bygningskonstruksjonen.

Erstatningsansvar for mangelfullt vedlikehold følger §34 (for seksjonseier) og §35 (for sameiet) i Eierseksjonsloven.

 

4.  Hva er Sameiets ansvar?

Svar: Sameiets ansvar følger § 33 i Eierseksjonsloven gjeldende fra 1 januar 2018, se https://lovdata.no/dokument/NL/lov/2017-06-16-65

Sameiet har ansvar for fellesområdene; oppganger, kjeller, tekniske fellesanlegg, stigeledninger vann og avløp og radiator frem til hver selveierseksjon, stigeledning strøm til sikringsselskap, ringetablå ved inngangsdør. I tillegg kommer utskifting av vinduer og entredører. 

 

5.  Hva dekker sameiets forsikring?

Svar: Innenfor en selveierseksjon kan Sameiets forsikringen benyttes. I disse tilfellene må seksjonseier normalt dekke egenandelen (per 1/1-2014: kr 10.000). Ved uaktsomhet ved for eksempel ikke oppfylt vedlikeholdsansvar, lekkasje ved dusjing direkte på baderom uten forskriftsmessig membran etc, kan føre til reduksjon i utbetaling. Eventuell uaktsom skade påført andre eierseksjoner eller Sameiet, er skadevolder ansvarlig for. Men dette blir vurdert av forsikringsselskapet fra sak til sak. Når Sameiets forsikring benyttes, er det ikke anledning til kontantutbetaling av forsikringssum. Dette for å sikre fagmessig utførelse ovenfor fremtidige eiere ved eventuelt salg av seksjonen. Skade må uten opphold meldes til styret/forsikringsselskap.

 

6.  Hva er vaktmesters oppgaver?

Svar: Vaktmesters oppgaver er å holde orden i Sameiets fellesområder inne og ute samt tekniske fellesanlegg. Vaktmester har ikke ansvar innenfor selveierseksjonene. Sameiet har heller ikke ansvar for arbeid utført innenfor selveierseksjonene utenom stigeledninger for vann frem til stoppekraner og avløp.

 

7.  Ingen varme på radiatorene. Hva skal jeg gjøre?

Svar: I sommersesongen (april/mai – september) stenges fjernvarmen for radiatorene.

Dersom radiatorer ikke gir varme i fyringssesongen eller at det høres «surkle» lyder fra radiator, bør radiator «luftes» (slippe ut luft av radiator). Nøkkel for lufting av radiator kan kjøpes hos låsesmed eller jernvareforretninger. Dersom lufting ikke fungerer, kontakt vaktmester. Utenom fyringssesongen kan det være hensiktsmessig å ha tilgang til en elektrisk ovn.

 

8.  Hva kan jeg gjøre innenfor min egen selveierseksjon?

Svar: Tiltak innenfor en eierseskjon er regulert av Eierseksjonsloven, Plan og Bygningsloven. Tiltakshaver er selv ansvarlig for utførelsen, at lovverket følges og at nødvendig tillatelse innhentes og pålagt gjennomføres. Hvem som skal varsles, gis av Plan og Bygningsetatet for meldingspliktige tiltak

Eierseksjonsloven, se https://lovdata.no/dokument/NL/lov/2017-06-16-65

Plan og Bygningsloven, se https://lovdata.no/dokument/NL/lov/2008-06-27-71

Oslo Kommune, Plan og Bygningsetaten, se https://www.oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom/

I sameiets vedtekter/ordensregler er det gitt noen føringer på utforming tiltak. Med unntak av pålagt vedlikehold, har ikke Sameiet noen myndighet innenfor en selveierseksjon forutsatt at det ikke påføres skade eller ulempe for andre eierseksjoner eller for Sameiet. Endringer innenfor en seksjon må ikke føre til svekking av bygningskonstruksjonen. Bærende vegger må ikke endres.

Fasadeendring (vindu, terrassedør, inngangsdør maling etc) er ikke tillatt. Bloka vår er på Byantikvarens gule liste og i samarbeid med Plan og Bygningsetaten er det satt i gang regulering/omregulering for Sinsen-området. Inntil denne planen er klar har PBE innført midlertidig forbud mot tiltak i vårt område. Dette gjelder i hovedsak fasade og vinduer.

Det er ikke tillatt å føre frem nye ledninger eller vann/avløpsrør i fellesområdene i kjeller, i oppgangene eller i en annens eierseksjon. Brannseller må heller ikke brytes. Endringer i en selveierseksjon må utføres forskriftsmessig.  Dersom styret får mistanke om mangler i denne forbindelse, kan styret forlange dokumentasjon på arbeidet og oppretting. Eventuell skade påført andre seksjoner og/eller Sameiet, er seksjonseier selv ansvarlig for, også for tiltak som tidligere eier(e) har gjennomført (ref Eieerseksjonslovens § 34)..

 

9.  Har sameiet avtaler med håndverkere?

Svar: Sameiet har ingen avtaler med håndverkere. Imidlertid har Sameiet benyttet Vannverket Rørleggerbedrift AS for rørlegger-oppdrag. De kjenner blokka og har systemnøkler til tekniske rom i Sameiet. Rørlegger kan kontaktes på 99355864, Glenn Bakkeli.

 

10.  Nøkler / Adgangsbrikke

Nøkler til entredør til seksjonene, postkasse (se pkt 11), boder og reservasjonstavle for vaskeri (se punkt 15) har seksjonseier ansvaret for og selv sørger for nødvendige kopier. Sameiet har ingen kopier av disse nøklene.

For inngangsdører og dører mellom innvendige fellesarealer er det innført elektronisk nøkkelsystem. Hver seksjon har fått tildelt 4 nøkkelbrikker. Hver brikke har et unikt nummer. Styret har oversikt over alle brikker per seksjon. Dersom brikker mistes, må melding sendes snarest til styret  på styret@rodstuveien.no  Meldingen må inneholde seksjonsnummer, nummer på brikken som har kommet bort, alternativt nummer på brikkene som fortsatt skal benyttes. Mistet brikke vil da bli blokkert og vil ikke kunne meldes inn igjen i låsesystemet dersom den skulle komme tilrette. Ny brikke må da bestilles.

Vi har etablert en betalingstjeneste for bestilling av ny adgangsbrikke. Betaling kan gjennomføres med kort eller Vipps og overføres direkte til vår forretningsfører, Obos Eiendomsforvaltning AS. Sørg for at navn, leilighetsnummer/etasje, adresse, email og mobilnummer legges inn i bestillingen. Etter noen dager vil brikke bli lagt i postkassen din i sameiet. Men sørg for at postkassen din er tydelig merket med ditt navn; Ingen merking av postkasse - ingen adgangsbrikke :-)

Ved spørsmål, send en mail til nokler@rodstuveien.no

For bestilling, gå til https://goo.gl/vHEqJu 

11.  Hvordan bestilles nøkler til postkassene?

Svar: Eier kopierer selv sin postkasse-nøkkel. Styret har ikke tilgang til kopier av postkassenøklene. Ved manglende nøkkel må låsesmed kontaktes.

12. Hva gjør jeg dersom vi har problemer med porttelefonen.

Svar: Normalt er skjermen på svarapparat inne i leiligheten avslått. Den slår seg på når noen ringer på eller * knappen nederst til venstre berøres. Hvis ikke dette fungerer, ta kontakt med styret.

13.  Kan jeg leie ut min eierseksjon?

Svar: Ja. Men seksjonseier er ansvarlig for sine leietakere ovenfor Sameiet; Sameiet forholder seg kun til seksjonseier. Styret anbefaler kortsiktige leieavtaler ettersom det erfaringsvis kan være problemer med å si opp problem-leietakere. I kontrakt med leietaker bør det også avtales jevnlig inspeksjon for at seksjonseier kan følge opp sitt vedlikeholdsansvar for sin selveierseksjon ovenfor Sameiet. Kontrakten skal også inkludere vedtektene og husordensreglene for sameiet. Disse finnes her på hjemmesidene våre og er på norsk. Dersom leietaker ikke har norsk-kunnskaper, er det allikevel utleiers ansvar at sameiets vedtekter og husordensregler følges.

Utleier må sørge for at systemnøkler/brikker ikke kommer på avveier ved utleie. Se pkt 10 ovenfor.

Minner også om at dusjing direkte på baderoms-gulvet ikke er tillatt uten godkjent membran er montert. Vi har dessverre hatt en del tilfeller med lekkasje fra baderom til seksjonen under med vannskade som resultat. Uaktsom skade påført andre eierseksjoner eller Sameiet, er skadevolder/utleier/seksjonseier ansvarlig for.

Utleier er også ansvarlig for brannsikkerheten i sin eierseksjon og at lovpålagt slukkesystem er installert, se https://if-sikkerhet.no/boligsammenslutninger/lovpalagt-brannsikkerhetsutstyr-bolig/

Noen leiligheter er leid ut med kommunal garanti. Imidlertid gjelder denne garantien kun husleie og ikke eventuelle skader som leietaker måtte påføre seksjonen, andre seksjoner eller sameiets eiendom og utstyr. Vi har undersøkt med bydelen deres ansvar i de tilfeller hvor en leietaker, som de har plassert hos oss med kommunal garanti, har manglende/dårlige bo-egenskaper, men bydelen har ikke noe ansvar i disse tilfellene. Dette ansvaret tilfaller utleier (seksjonseier) som leietaker har kontrakt med.

 

14.  Hvordan bestilles parkeringsplass?

Svar: Mail sendes til styret@rodsuveien.no og man blir registrert på en venteliste. For betingelser, se hjemmesiden vår www.rodstuveien.no.

 

15.  Hvordan fungerer vaskeriet?

Svar: Scou Handleri, som vi har benyttet for salg av vaskekort er under ombygging. Det er uklart om eller når denne blir gjenåpnet. Vi har derfor etablert en ny betalingstjeneste for bestilling av kort. Betaling kan gjennomføres med kort eller Vipps og overføres direkte til vår forretningsfører, Obos Eiendomsforvaltning AS. Sørg for at navn, leilighetsnummer/etasje, adresse, email og mobilnummer legges inn i bestillingen. Etter noen dager vil kort bli lagt i postkassen din i sameiet. Men sørg for at postkassen din er tydelig merket med ditt navn; Ingen merking av postkasse - ingen kort :-)

Ved spørsmål, send en mail til vaskekort@rodstuveien.no

For bestilling, gå til https://goo.gl/S6SSk2 

 

16.  Hvordan bestilles nøkler til reservasjonstavla i vaskeriet?

Svar: Hver seksjon har fått utlevert en reservasjons-lås til reservasjonstavla i vaskerommet i kjeller. Nøkkel skal følge med ved salg av en seksjon eller ved bytte av leieboere. Ny reservasjons-lås med nøkkel kan bestilles hos: DSI Systemer AS, Oluf Onsumsvei 9b, 0680 Oslo, tlf: 22570300 (www.dsi.no). Oppgi seksjons-nummer som skal stå på reservasjons-låsen og leveringsadresse av låsen. DSI fakturerer Sameiet som viderefakturerer seksjonseier. Det er kun tillatt med en reservasjons-lås per seksjon. Umerkede låser vil bli fjernet. Kopiering av nøkkel til reservasjonslåsen kan gjøres hos de fleste låsesmeder.

 

17.  Ser at det i husleien innbetales et månedlig beløp til dugnad. Hvorfor det?

Svar: Denne ordningen ble innført for at flere skal ta del i dugnadene og ansvar for fellesskapet. Kompensasjon gis ved 300kr per leilighet ved deltagelse på en dugnad (vår- og høstdugnad). Husk å oppgi navn, leilighetsnummer og kontonummer ved fremmøte på dugnadene. Styret gjør deltakerne oppmerksomme på at de selv må passe på at de er forsikret for ulykke. ‘

 

18.  Kan jeg sette opp en parabol?

Svar: Nei. Se forøvrig husordensreglene for Sameiet. Imidlertid finnes det «streaming» muligheter for mange TV kanaler både innenlandske og utenlandske kanaler.

 

19.  Hvordan fungerer TV / Bredbånd?

Svar: Sameiet har avtale med GET. Utgiften dekkes inn gjennom husleien og omfatter Get’s START pakke og bredbånd (25/10Mbps). Standard Get-boks inngår i avtalen, men det kreves at bruker (seksjonseier eller leietaker) registrerer seg hos GET og er ansvarlig for utstyret ovenfor GET. Dersom man ønsker flere kanaler eller raskere bredbånd, kan registrert bruker selv bestille dette til en fordelaktig pris og bli fakturert direkte fra GET for valgte tilleggstjenester.

Get's utstyrsavtale

Avtalepriser per 2016

For eksakte priser, se www.get.no eller ring 02123 og oppgi at det gjelder en kollektiv-avtale for Rødstuveien 2/14 Boligsameie.

 

20.   Jeg har nettopp solgt min leilighet i Sameiet. Hva skjer?

Eiendomsmegler ordner normalt alt dette og informerer vår eiendomsforvalter OBOS som har sine rutiner som følges ved eierskifte.

OBOS sender ut sluttregning på fellesutgifter beregnet utfra overtakelsesdato. Det samme gjelder avregning av fyringskostnader, men dette kan ta litt lenger tid ettersom vi benytter et eksternt firma for denne tjenesten. Det vil også komme en regning til selger av seksjonen for ekstraarbeid for avslutning av varmeregnskapet for seksjonen utenom den vanlige varmeregnskapsperioden.

Se også pkt 21 nedenfor.

 

21.  Jeg har nettopp kjøpt en selveierseksjon i Sameiet. Hva bør jeg eventuelt passe på ved overtagelse?

Svar:

  • Informer styret om din e-mail adresse og mobilnummer. Dette for å forenkle utsendelser av informasjon fra styret.
  • I tillegg til å få overlevert adgangsbrikker (4 stk per seksjon), sørg også for at nøkler til postkasse (se egen pkt) og nøkkel til reservasjonstavle i vaskeriet blir overlevert.
  • Forretningsfører sender ut nye giroer ved overtagelse. Dette kan ta noen uker etter overtagelsen, men vent med å betale til du har fått disse giroene.
  • Sjekk at det er montert varmemåler (grå liten enhet med display) på samtlige radiatorer i leiligheten. Ved mangler, kontakt styret. Dersom det mangler varmemåler må eier selv erstatte montering av ny varmemåler.
  • Sørg for at GET boks er omregistrert til ny eier Dersom tidligere eier har tatt med seg GET boksen, kontakt GET for å bli registrert som kunde og motta ny GET boks. Se for øvrig pkt 18 ovenfor.

Viktig: Ny eier er, i følge § 32 og § 34.i Eieseksjonsloven, ansvarlig for tiltak og manglende vedlikehold som tidligere eier har utført.

 

22.  På giroene er det egen post for oppvarming. Hvordan fungerer dette?

Svar: Denne posten er ákonto innbetaling tilsvarende som strømleverandører har men i dette tilfelle for fyringskostnader. Sameiet har innført individuell avregning av fyringskostnader per leilighet. På alle radiatorer er det montert en varmemåler. Denne enheten måler varmeforbruk som blir avgitt fra radiator til omgivelsene i rommet. Avlesning skjer trådløst til oppsamlingsenheter i oppgangene og overføres til Ista A/S. Årlig avregning gjøres per 31 desember for målt varmeforbruk mot innbetalt ákonto beløp i perioden. Det kan ta et par måneder før endelig oppgjør finner sted. Avregning blir tregt ifra / lagt til neste månedlig husleieregning etter at endelig oppgjør har funnet sted.

Ved seksjonsoverdragelser avregnes beløpet ved overtakelsestidspunktet og avstemmes for tidligere og ny eier. Endelig oppgjør skjer ved årsavregning i april/mai i påfølgende år. For teknisk informasjon, se www.ista.no.

Ista varmemåler

 

23.  Spørsmål om varmemålerne:


a) Hvordan reagerer måleren på andre varmekilder?

Måleren registrerer både rommets og radiatorens temperatur og vil først registrere et forbruk når radiatoren har en høyere temperatur enn rommet. Så en ekstern varmekilde så som en elektrisk varmeovn vil ikke påvirke måleresultatet.

b) Hvordan reagerer måleren på å bli tildekket?

Når en radiator og/eller måler er lukket inne eller tildekket, registrerer måleren det som et ekstra forbruk når romtemperaturføleren registrerer en temperatur større enn 25 grader celsius. Dette er i henhold til NS/EN 834. Er måleren tildekket av en sofa for eksempel vil man forhindre varmen fra å sirkulere i rommet. Dette gir en varmeregning som er høyere i forhold til varmen du har opplevd i rommet.

c) Hvorfor teller ikke målerne likt ved samme termostatinnstilling?

Ved montering stiller montør inn måleren etter type og størrelse på radiatoren.

Hvis termostatventilen er innstilt på å holde lik temperatur i rommet, vil radiatoren, avhengig av størrelse og plassering avgi forskjellig varmemengde. Noe som igjen fører til at målerne teller forskjellig.

d) Hvordan teller måleren?

Måleren teller andeler av forbruket i en definert fyringssesong. Ved skjæringsdato (overgang til ny sesong) lagres verdien i påvente av avlesning og måleren begynner å telle på nytt i den nye fyringssesongen.

 

e) Er det avleste forbruk i kroner?

Nei, måleren registrerer den enkelte radiators andel av det totale varmeforbruket. Deleprisen vil variere fra år til år avhengig av energipriser, totalforbruk og totalt antall avleste deler.

 

f) Hva gjør jeg dersom jeg ønsker å bytte ut min gamle radiator?

Dersom man skal skifte radiator, må Ista AS kontaktes for re-montering av varmemåler. Dette service-oppdraget må seksjonseier selv dekke. Dette gjelder også dersom måler skades eller demonteres av beboer. Varmemålerne vil selv automatisk rapportere feilfunksjon til Ista AS som da tar kontakt med sameiet/seksjonseier.

 

24.  Hvordan kan man redusere forbruket?


a) Luft riktig - ikke fyr for kråka!

Det koster varme å ha vinduer stående åpne eller bare på gløtt. Hold vinduene lukket når du bruker varme. Luft ut hver dag på følgende måte: Steng radiatorene og åpne alle vinduer evt. dører i ca 5 minutter. Lukk dem igjen og still radiatorventilen som før.

b) Senk temperaturen!

Ved å senke din temperatur med en grad minsker du energiforbruket med minst 5%. For de fleste er 18-21 graders temperatur den riktige romtemperatur på dagtid. Om natten ønsker kroppen noe svalere temperaturer Ved å ha to til tre grader kjøligere i soverommet, vil du sove bedre. Den som i løpet av natten lar radiatorene stå på fult, sløser ikke bare med energi og penger, de kan også være mindre bra for helsen. Noen forskere foreslår også at 16 grader er den ideelle rom temperatur når vi skal sove.

c) Tenk på varmen når du reiser bort.

Når hjemmet skal stå tomt i lengre tid, er den ideelle temperaturen 15 grader - uansett årstid. Hjemmet og møbler klarer seg uten kunstig varme. Vårt tips er likevel å skru ned temperaturen i den kalde årstid selv om du ikke skal være borte lengre enn 3 uker.

d) Ikke la noen rom være helt kalde.

Det kan gi fuktproblemer og kan gjøre det vanskelig å holde varmen i de tilstøtende rommene. Hold minimum 15 grader i rom du ikke benytter og hold døren lukket til disse rom.

e) Vedlikehold radiatorene

De som fortsatt regulerer sine radiatorer med en gammeldags radiatorkran bør vurdere å bytte de ut med mer moderne termostatventiler. Erfaringen viser at varmekostnadene kan senkes med opptil 8% ved hjelp av nye termostatregulatorer. Vi ser også ofte at gamle kraner er utette og slipper igjennom varme til en radiator du trodde var avslått. Radiatoren kan kjennes kald ut, men varmen registreres av måleren - som er vesentlig mer følsom enn hånden.

Dersom man ønsker å bytte ut sine radiatorkraner, kontakt en rørlegger. Sameiet har benyttet Vannverket Rørleggerbedrift A/S som kjenner blokka og har adgang til tekniske rom. Se pkt 9 ovenfor.